Соціальне житло в Україні: виклики, міжнародні стандарти та шляхи реформування в умовах війни

Міжнародні стандарти у сфері забезпечення соціальним житлом набувають особливої актуальності для України в контексті збройної агресії Російської Федерації, яка значною мірою посилила необхідність реформування житлової політики. З огляду на обмеженість фондів соціального житла ти житла для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб (ВПО), місцеві органи та державні інституції опинились у стані неспроможності повноцінно забезпечити житлові потреби ВПО, змушених покинути свої домівки у пошуках безпечного прихистку.  До того ж, крім ВПО, в Україні існують і інші соціальні групи, які також потребують державної підтримки у сфері забезпечення житлом, включаючи жертв стихійних лих, домашнього насильства, побутових аварій, а також малозабезпечені сім'ї.

Наразі в міжнародній практиці відсутні міжнародно-правові документи, які б містили норми, конкретно спрямовані на регулювання сфери забезпечення соціальним житлом. Тому під час аналізу міжнародних стандартів у сфері соціального житла потрібно брати до уваги  документи, які гарантують право людини на житло як таке.  

Право на достатній рівень житлового забезпечення визнано частиною права на гідний рівень життя відповідно Статті 25 Загальної декларації прав людини  1948 року та Статті 11.1 Міжнародного пакту про економічні, соціальні та культурні права 1966 року. З того часу право на адекватне житло або певні його аспекти, наприклад право на захист власної домівки та приватного життя, стали частиною інших міжнародних угод у сфері прав людини. 

Право на належне житло визнається всіма державами-членами ООН, оскільки кожна з країн ратифікувала принаймні одну з міжнародних угод, яка містить зобов’язання захищати право людини на достатній рівень житла. 

 Комітет ООН з економічних, соціальних та культурних прав (КЕСКП) визначив, що адекватне житло не можна розглядати виключно як споруду, призначену для проживання людини. Під правом на адекватне житло розуміється право людини вільно обирати таке місце, де вона може жити гідно, в мирі та безпеці. Особливості права на адекватне житло були надані КЕСКП у Зауваженнях загального порядку №4 “Про право на достатнє житло” (1991) та №7 «Про примусові виселення» (1997). 

 Згідно із цими Зауваженнями, адекватне житло вимагає більше, ніж просто "4 стіни та дах". Воно має відповідати критеріям гарантованості проживання, наявності послуг, матеріалів, зручностей та інфраструктури, доступності, придатності для проживання, фізичної доступності, відповідного місцезнаходження, а також поваги до культурної ідентичності. 

У 2006 році Європейська Економічна Комісія ООН розробила Керівні Принципи щодо Соціального житла, які включають стандарти якості житла та архітектурні стандарти, стандарти у сфері охорони здоров’я, екологічність, та вільну конкуренцію серед забудовників. 

Відповідно до зазначених Принципів, якість житла та архітектурні стандарти в соціальному житлі відіграють ключову роль у забезпеченні гідних умов проживання та інтеграції соціального житла в загальний міський ландшафт. Проектування соціального житла повинно відповідати сучасним архітектурним тенденціям, забезпечуючи естетично привабливе та функціональне середовище. Основна мета такого проектування — уникнення створення монолітних, віддалених та монофункціональних житлових зон, які часто ведуть до соціальної ізоляції мешканців.

Заохочення різноманітності архітектури — це не лише про різні дизайнерські рішення, але й про залучення різних девелоперів та архітекторів до проектування житлових комплексів. Це допомагає створити унікальні, живі та різноманітні житлові простори, які сприяють соціальному різноманіттю та інклюзивності. Розміщення соціального житла серед інших житлових будинків сприяє просторовому включенню та соціальній згуртованості у міських районах, розмиваючи кордони між різними соціальними групами.

Важливим аспектом якості житла є забезпечення того, щоб стандарти соціального житла не були нижчими за середні житлові стандарти в країні. Це важливо для уникнення стигматизації та соціальної сегрегації мешканців. Житло має бути не лише доступним, але й комфортним та здоровим, забезпечуючи достатню площу, вентиляцію, природне освітлення, та інші елементи, що сприяють підвищенню якості життя.

Зручні для користування спільні внутрішні та зовнішні простори мають стати неодмінною частиною соціальних житлових проектів. Майданчики для дітей, зони для відпочинку, сади та інші спільні зони можуть служити місцями для спілкування та взаємодії мешканців, сприяючи формуванню спільноти та соціальній згуртованості.

Участь мешканців у прийнятті рішень щодо управління спільним майном є важливим для створення відповідальної та залученої спільноти. Це також дозволяє мешканцям мати контроль над своїм житловим середовищем та вносити зміни, що відповідають їхнім потребам та бажанням.

Забезпечення культурного розмаїття та врахування різних способів життя є невід'ємною частиною якості соціального житла. Це включає планування та будівництво, що враховують потреби та культурні особливості різних груп населення, забезпечуючи інклюзивність та комфорт для всіх мешканців.

Екологічність соціального житла визначається не лише як пріоритет енергозбереження та використання екологічно чистих матеріалів, але й як обов'язковий аспект сучасного житлового будівництва. Важливість екологічності полягає у створенні здорового та безпечного середовища для мешканців, а також у зменшенні екологічного впливу на навколишнє середовище. Важливим елементом є використання енергоефективних технологій та підключення до джерел відновлюваної енергії, які сприяють зниженню витрат на опалення та електроенергію, а також зменшують викиди вуглецю. Це також включає термічне зонування приміщень та компактне планування, що є важливим для енергозбереження.

Стандарти охорони здоров'я у соціальному житлі включають врахування сучасних нормативів забезпечення здорових умов проживання. Це означає, що проекти соціального житла повинні передбачати заходи щодо забезпечення достатньої вентиляції, освітленості, а також використання безпечних, нетоксичних будівельних матеріалів. Особливу увагу необхідно приділяти мешканцям старших житлових будівель, стан яких може нести загрозу здоров'ю, забезпечуючи їм першочергове право на переселення до нового соціального житла. Також необхідно враховувати потреби людей похилого віку та осіб з інвалідністю в плануванні та облаштуванні житла.

Якщо говорити про вільну конкуренцію серед забудовників, це є важливим аспектом для забезпечення інноваційності та ефективності у сфері будівництва соціального житла. Вільна конкуренція стимулює забудовників до використання сучасних технологій, розробки енергоефективних проектів та пропонування конкурентоспроможних цін. Важливим є також державне регулювання, яке повинно залишатися гнучким, аби не перешкоджати інноваціям та адаптації до сучасних вимог. Впровадження обов'язкових тендерних процедур дозволяє забезпечити прозорість та рівні умови для всіх учасників ринку, що, у свою чергу, сприяє реалізації міжнародної концепції соціального житла, заснованої на принципах доступності та справедливості. 

Міжнародна концепція соціального житла включає надання житлових активів в оренду чи власність з боку держави або державно-підтримуваних інституцій за доступними цінами з цільовим розподілом серед окремих груп населення залежно від доходу, вразливості, соціального статусу. Відмінності міжнародних практик у цій сфері виявляються у механізмах фінансування, типах надавачів послуг, формуванні орендних ставок, ролі іпотечного кредитування, а також соціально-демографічних факторах, що впливають на попит на житло.

До того ж, аналізуючи міжнародний досвід, можна відзначити, що соціальне житло в Європі класифікується як універсалістське (доступне для широкого спектру громадян) та таргетоване (орієнтоване на осіб з низькими доходами). Утримання фондів соціального житла сприяє здоровій конкуренції на ринку оренди і зменшує фінансову привабливість інвестицій у нерухомість як засобу капіталізації.

Згідно з дослідженням Організації економічного співробітництва та розвитку (OECD), у країнах-членах та ЄС соціальне житло становить суттєву частину від усього житла. Наприклад, у Нідерландах, Австрії та Данії соціальне житло становить понад 20% від загального житлового фонду, а у Великій Британії, Франції, Ісландії, Ірландії та Фінляндії коливається в межах 10-19%. Цікаво, що у колишніх соціалістичних країнах - Латвії, Естонії, Хорватії, Чехії - кількість фондів соціального житла доволі низька. Це пов’язано з масовою приватизацією житла після падіння комунізму, недовірою до активних соціальних політик, поверненням нерухомості попереднім власникам докомуністичного періоду тощо

Спричинені цим виклики особливо актуальні у світлі тридцятирічної державної політики України в житловій сфері, орієнтованої на заохочення приватної власності. Така політика різко контрастує з моделями, що домінують у західних країнах, де наголос робиться на доступному ринку оренди, і призвела до недостатності розвитку соціальних житлових фондів в Україні.

Житловий фонд соціального призначення в Україні формується на рівні місцевого самоврядування шляхом застосування різних підходів, які включають будівництво, реконструкцію, переобладнання тощо. Однак існуючі механізми управління та розподілу таких фондів не завжди демонструють ефективність та справедливість, що створює перешкоди у доступності соціального житла для тих, хто має в ньому найбільшу потребу.

Для вирішення цих проблем, на конференції в Лугано були озвучені плани повоєнної відбудови України, які включають будівництво нового житла та забезпечення соціальним житлом. Проте деталізовані плани і бюджетування ще належить розробити.

Аналізуючи наявну ситуацію з формуванням фондів соціального житла в Україні, стає очевидним, що ключову роль у вирішенні існуючих проблем та викликів повинна відігравати державна політика та законодавство. Це особливо важливо, враховуючи, що сучасна житлова криза, загострена збройною агресією та спровокованим нею внутрішнім переміщенням населення, вимагає комплексного та відповідального підходу на рівні держави.

Право на житло, яке гарантується статтею 47 Конституції України, є ключовим компонентом соціального захисту громадян. На сьогоднішній день ця тема набуває особливої актуальності в контексті історичних та сучасних викликів, з якими стикається держава.

Сучасна житлова політика України перебуває на етапі необхідності значних реформ. Відсутність уніфікованої, всебічної стратегії призводить до розпорошеності ресурсів і недоліків у використанні наявних інструментів житлового забезпечення. Ця ситуація наголошує на потребі в інтегрованому підході, який би об'єднував різноманітні програми та законодавчі ініціативи в єдиний когерентний механізм. Такий підхід має забезпечити відповідність сучасним соціально-економічним реаліям та потребам різних груп населення.

Житловий кодекс України, прийнятий ще у 1983 році, застарів та не відповідає сучасним вимогам. Цей документ потребує оновлення, щоб відобразити зміни в суспільстві та економіці, а також інтегрувати новітні практики та стандарти в області житлового будівництва і управління нерухомістю. 

Прийняття Закону України “Про житловий фонд соціального призначення” в 2006 році лише задекларувало намір нашої держави рухатися у напрямі розвитку цього виду соціального захисту громадян. Однак навряд чи на поточний момент ми можемо говорити про досягнення будь-яких визначних результатів у цій сфері.

Важливим аспектом розвитку житлової політики на сьогодні є децентралізація та посилення спроможностей місцевого самоврядування. Децентралізація дозволяє місцевим органам влади більш ефективно реагувати на специфічні потреби своїх громад, розробляти та впроваджувати програми, які відповідають локальним умовам і потребам. Це, в свою чергу, може підвищити ефективність використання ресурсів і забезпечити більшу справедливість у доступі до житла.

Оновлення житлового законодавства та розробка єдиної стратегії житлової політики на національному рівні є критично важливими для забезпечення інклюзивності та справедливості у цій сфері. Така стратегія повинна враховувати не тільки потреби сьогодення, але й прогнозувати майбутні виклики, щоб створити стійку та гнучку систему, здатну адаптуватися до змін у соціально-економічному середовищі.

До того ж, різноманітність та інклюзивність у сфері житлової політики є критично важливими аспектами для створення справедливого та функціонального суспільства. Сучасна ситуація в Україні вимагає особливої уваги до цих питань, особливо в контексті швидких соціальних змін та масової урбанізації.

Інклюзивність у житловій політиці означає, що кожна людина, незалежно від її соціального статусу, доходу чи інших факторів, має доступ до якісного та доступного житла. Це вимагає від держави не тільки надання житла, але й створення умов, при яких кожен зможе знайти житло, що відповідає його потребам та можливостям.

Крім того, ключове завдання для місцевих та центральних органів влади - це і уникнення створення соціально відокремлених районів. Житлова сегрегація призводить до розбіжностей у рівні життя, обмежує доступ до соціальних та освітніх послуг і посилює соціальну нерівність. Розвиток міст і сільських територій повинен враховувати потреби всіх верств населення, забезпечуючи доступ до інфраструктури, транспорту, освіти та медичних послуг.

Особливу увагу необхідно приділити і ВПО, які часто стикаються з викликами у забезпеченні їх житлом у приймаючих громадах. Довгострокові рішення, спрямовані на забезпечення їхніх потреб у житлі, повинні бути інтегровані в загальну житлову політику країни.

Також важливо підкреслити необхідність інтеграції технологічних рішень у сфері житлової політики. Цифровізація може допомогти створити більш прозорі та ефективні механізми розподілу житла, контролю за його якістю та доступністю. Використання інноваційних технологій для реєстрації прав власності може значно підвищити довіру громадян до державних інституцій та поліпшити загальний рівень задоволеності житловими умовами.

Не слід недооцінювати і державно-приватне партнерство, яке може стати ефективним інструментом у розбудові соціального житла. Залучення приватного сектору може сприяти підвищенню ефективності проектів та залученню додаткових інвестицій. Однак, для цього потрібно створити відповідне законодавче поле, яке б належним чином регулювало такі партнерства та гарантувало взаємовигідність для обох сторін.

Висновки

В умовах сучасних викликів, особливо в контексті збройної агресії проти  України, розробка та реалізація комплексної стратегії в сфері соціального житла набуває вирішального значення. Оновлення і вдосконалення законодавчого регулювання, розвиток інфраструктури, активізація міжнародного співробітництва та ефективне використання ресурсів, отриманих шляхом конфіскації майна Російської Федерації або її резидентів, а також пошук інших шляхів забезпечення достатнього фінансування для формування та розширення фонду соціального житла є необхідними компонентами для створення стабільних житлових умов. Важливо також забезпечити взаємодію з приватним сектором і громадськістю, що дозволить впроваджувати ефективні житлові стратегії, які враховують реальні потреби населення та сприятимуть розбудові справедливого житлового сектору. У цьому контексті, ключовою є оцінка потреб населення та формування політики, що відображатиме кращі практики та враховуватиме специфіку українського контексту.

Врешті-решт, глибоке розуміння проблеми та відповідальне ставлення до реалізації житлової політики стануть ключем до побудови міцної та стабільної житлової системи, здатної задовольнити потреби всіх верств населення, особливо вразливих груп.

Цей матеріал підготовлено за фінансової підтримки Європейського Союзу. Зміст цього матеріалу/статті/публікації є виключною відповідальністю БФ «Право на захист», і не обов'язково відображає позицію Європейського Союзу та Норвезької ради у справах біженців. Ані Європейський Союз, ані Норвезька рада у справах біженців не несуть за неї відповідальність.